Σημαντικές αλλαγές αλλά και αυξημένες υποχρεώσεις φέρνει το νέο πλαίσιο που διέπει τις μισθώσεις κατοικιών το 2026. Η ορθή καταχώριση των στοιχείων στην ΑΑΔΕ, η υποχρεωτική τραπεζική καταβολή των ενοικίων από τον Οκτώβριο, καθώς και η σωστή συμπλήρωση των φορολογικών δηλώσεων αποτελούν βασικές προϋποθέσεις για την αποφυγή προβλημάτων σε φορολογικούς ελέγχους και την καταβολή κρατικών ενισχύσεων, όπως η επιστροφή ενοικίου.

Προσθέστε το myekep.com στα αγαπημένα σας στο Google

Συνέπεια σε όλα τα στοιχεία της μίσθωσης

Για να θεωρείται μια μίσθωση πλήρως καλυμμένη, τα στοιχεία που τη συνοδεύουν πρέπει να είναι απολύτως συμβατά μεταξύ τους.

Συγκεκριμένα, θα πρέπει να συμφωνούν:

• το ιδιωτικό συμφωνητικό,
• η ηλεκτρονική δήλωση μίσθωσης στην ΑΑΔΕ,
• το πραγματικό ποσό του ενοικίου,
• οι τραπεζικές καταθέσεις,
• το έντυπο Ε2 του ιδιοκτήτη,
• το Ε1 του μισθωτή,
• καθώς και η πραγματική χρήση του ακινήτου.

Αποκλίσεις μεταξύ των παραπάνω στοιχείων ενδέχεται να δημιουργήσουν προβλήματα κατά τους φορολογικούς ελέγχους ή στις διασταυρώσεις στοιχείων.

Η δήλωση στην ΑΑΔΕ δεν αντικαθιστά το συμφωνητικό

Η ηλεκτρονική δήλωση πληροφοριακών στοιχείων μίσθωσης εξυπηρετεί αποκλειστικά φορολογικούς σκοπούς και δεν υποκαθιστά το ιδιωτικό συμφωνητικό μεταξύ ιδιοκτήτη και ενοικιαστή.

Το συμφωνητικό εξακολουθεί να αποτελεί το βασικό έγγραφο που καθορίζει τους όρους της μίσθωσης, όπως:

• τη διάρκειά της,
• το ύψος του μισθώματος,
• την εγγύηση,
• τη χρήση του ακινήτου,
• τις υποχρεώσεις για επισκευές και φθορές,
• τα κοινόχρηστα,
• τη διαδικασία παράδοσης και επιστροφής του ακινήτου,
• καθώς και τους όρους πρόωρης λύσης της σύμβασης.

Οι προθεσμίες που πρέπει να τηρούνται

Η δήλωση νέας μίσθωσης πρέπει να υποβάλλεται έως το τέλος του επόμενου μήνα από την έναρξή της.

Αν υπάρξει οποιαδήποτε μεταβολή, όπως αλλαγή στο ύψος του ενοικίου ή σε άλλα βασικά στοιχεία της σύμβασης, απαιτείται τροποποιητική δήλωση μέσα στην ίδια προθεσμία.

Αντίστοιχα, όταν η μίσθωση λήξει, ο ιδιοκτήτης οφείλει να δηλώσει τη λύση της στην ΑΑΔΕ έως το τέλος του επόμενου μήνα. Σε διαφορετική περίπτωση, η μίσθωση μπορεί να εξακολουθεί να εμφανίζεται ως ενεργή, δημιουργώντας προβλήματα τόσο στη φορολογική εικόνα του ιδιοκτήτη όσο και του ενοικιαστή.

Οι αυξήσεις ενοικίου πρέπει να δηλώνονται

Η αναπροσαρμογή του μισθώματος δεν αρκεί να προβλέπεται στο συμφωνητικό. Κάθε αλλαγή στο ποσό του ενοικίου πρέπει να συνοδεύεται από τροποποιητική δήλωση στην ΑΑΔΕ.

Η υποχρέωση αυτή αποκτά ακόμη μεγαλύτερη σημασία καθώς οι πληρωμές πραγματοποιούνται μέσω τραπεζικού συστήματος και μπορούν να διασταυρωθούν με τα στοιχεία της ηλεκτρονικής δήλωσης.

Υποχρεωτικές οι τραπεζικές πληρωμές από την 1η Οκτωβρίου 2026

Από την 1η Οκτωβρίου 2026, η εξόφληση των ενοικίων κατοικίας θα γίνεται υποχρεωτικά μέσω τραπεζικού λογαριασμού.

Με τον τρόπο αυτό τεκμηριώνονται:

• ο καταβάλλων,
• ο δικαιούχος,
• το ποσό της πληρωμής,
• ο μήνας στον οποίο αφορά,
• η συμφωνία με τη δηλωμένη μίσθωση.

Η χρήση μετρητών δεν θα προσφέρει πλέον την ίδια αποδεικτική ασφάλεια και ενδέχεται να δημιουργήσει δυσκολίες σε περίπτωση ελέγχου.

Τι πρέπει να αναγράφεται στην πληρωμή

Κατά την ηλεκτρονική μεταφορά χρημάτων συνιστάται να αναγράφεται σαφής αιτιολογία, όπως:

• «Ενοίκιο κύριας κατοικίας – Οκτώβριος 2026»,
• «Ενοίκιο κατοικίας – Νοέμβριος 2026»,
• «Ενοίκιο φοιτητικής κατοικίας – Δεκέμβριος 2026».

Η αναφορά του μήνα και, όπου είναι δυνατόν, του ακινήτου διευκολύνει την τεκμηρίωση των πληρωμών.

Γιατί απαιτείται προσοχή στη συμπλήρωση του Ε2

Το έντυπο Ε2 δεν καταγράφει μόνο τα εισπραχθέντα ενοίκια, αλλά αποτυπώνει το σύνολο της εικόνας κάθε ακινήτου.

Σε αυτό δηλώνονται, μεταξύ άλλων:

• το είδος της μίσθωσης,
• η χρήση του ακινήτου,
• τα απαλλασσόμενα εισοδήματα,
• τα ανείσπρακτα ενοίκια,
• οι δωρεάν παραχωρήσεις,
• τα κενά ακίνητα,
• καθώς και ειδικές περιπτώσεις φορολογικής μεταχείρισης.

Ιδιαίτερη βαρύτητα έχει η σωστή συμπλήρωση της στήλης 17, καθώς από αυτή εξαρτάται ο τρόπος με τον οποίο θα μεταφερθούν τα στοιχεία στο έντυπο Ε1 και θα φορολογηθούν τα σχετικά εισοδήματα.

Τα συχνότερα λάθη

Μεταξύ των πιο συνηθισμένων λαθών που εντοπίζονται κατά τη συμπλήρωση του Ε2 είναι:

• η μη υποβολή ξεχωριστού Ε2 από σύζυγο ή μέρος συμφώνου συμβίωσης που διαθέτει ακίνητη περιουσία,
• η λανθασμένη καταχώριση ακινήτων που ανήκουν σε ανήλικα τέκνα,
• η εσφαλμένη αναγραφή αριθμού παροχής ηλεκτρικού ρεύματος σε κενά ακίνητα,
• η χρήση του κωδικού 999999999 σε περιπτώσεις όπου δεν προβλέπεται,
• η δήλωση ανείσπρακτων ενοικίων χωρίς την απαιτούμενη διαδικασία,
• η μη δήλωση της λύσης μιας μίσθωσης που έχει ήδη λήξει.

Προσοχή στους κωδικούς 64 έως 67

Ιδιαίτερη σημασία για το φορολογικό έτος 2025 έχουν οι κωδικοί 64, 65, 66 και 67 της στήλης 17 του εντύπου Ε2, καθώς συνδέονται με ειδικές περιπτώσεις χρήσης κατοικιών και ενδέχεται να επηρεάσουν τη φορολογική μεταχείριση των εισοδημάτων ή την υπαγωγή τους σε ειδικές απαλλαγές.

Η ορθή συμπλήρωση όλων των στοιχείων της μίσθωσης, η συνέπεια μεταξύ συμφωνητικού, δηλώσεων και τραπεζικών πληρωμών, καθώς και η προσεκτική υποβολή του Ε2 αποτελούν βασικές προϋποθέσεις ώστε ιδιοκτήτες και ενοικιαστές να αποφύγουν προβλήματα σε μελλοντικές διασταυρώσεις και να μη χάσουν δικαιώματα ή οικονομικές ενισχύσεις που συνδέονται με τη μίσθωση κατοικίας.

Ανείσπρακτα ενοίκια: Οι προϋποθέσεις για τη δήλωσή τους στο Ε2

Η δήλωση των ανείσπρακτων ενοικίων αποτελεί μία από τις πιο κρίσιμες διαδικασίες για τους ιδιοκτήτες ακινήτων, καθώς δεν αρκεί η απλή διαπίστωση ότι ο μισθωτής δεν κατέβαλε το συμφωνημένο μίσθωμα.

Προκειμένου τα συγκεκριμένα ποσά να αντιμετωπιστούν φορολογικά ως ανείσπρακτα, θα πρέπει να έχουν προηγηθεί οι προβλεπόμενες από τη νομοθεσία ενέργειες και να υπάρχουν τα απαραίτητα αποδεικτικά στοιχεία και δικαιολογητικά.

Σε διαφορετική περίπτωση, υπάρχει ο κίνδυνος ο ιδιοκτήτης να φορολογηθεί για εισοδήματα που ουσιαστικά δεν εισέπραξε.

Παράλληλα, εφόσον ενοίκια που είχαν χαρακτηριστεί ως ανείσπρακτα σε προηγούμενα φορολογικά έτη εισπραχθούν μέσα στο 2025, θα πρέπει να δηλωθούν στο έντυπο Ε2 του αντίστοιχου φορολογικού έτους, στην ειδική κατηγορία που προβλέπεται για τις συγκεκριμένες περιπτώσεις.

Η φορολογική αντιμετώπιση των ανείσπρακτων μισθωμάτων αποτελεί ειδική διαδικασία και απαιτεί την πιστή τήρηση των προβλεπόμενων διατάξεων, ώστε να αποφευχθούν πρόσθετες φορολογικές επιβαρύνσεις ή προβλήματα κατά τον έλεγχο.

Επιστροφή ενοικίου: Πώς υπολογίζεται η οικονομική ενίσχυση

Το ύψος της επιστροφής ενοικίου εξαρτάται άμεσα από την ορθή δήλωση της μίσθωσης και των ποσών που έχουν πράγματι καταβληθεί.

Η ενίσχυση αντιστοιχεί στο 1/12 της συνολικής ετήσιας δαπάνης ενοικίου που καταβλήθηκε κατά το προηγούμενο φορολογικό έτος για κύρια κατοικία ή για φοιτητική κατοικία εξαρτώμενου τέκνου.

Για την κύρια κατοικία προβλέπεται ανώτατο ποσό επιστροφής 800 ευρώ, το οποίο προσαυξάνεται κατά 50 ευρώ για κάθε εξαρτώμενο τέκνο. Ωστόσο, ακόμη και στις περιπτώσεις αυτές, η τελική ενίσχυση δεν μπορεί να υπερβαίνει το ποσό που αντιστοιχεί στο 1/12 της πραγματικής ετήσιας δαπάνης ενοικίου.

Η ακρίβεια των στοιχείων που δηλώνονται στη μίσθωση, στο έντυπο Ε2 και στις φορολογικές δηλώσεις είναι καθοριστικής σημασίας, καθώς από αυτά εξαρτάται τόσο ο σωστός υπολογισμός της επιστροφής όσο και η ομαλή ολοκλήρωση των ηλεκτρονικών διασταυρώσεων από τις αρμόδιες υπηρεσίες.

• Facebook
• Instagram
• Google
• Ταχυδρομείο

• Εφορεία Αρχαιοτήτων Αχαΐας: προκήρυξη πρόσληψης εργατοτεχνικού προσωπικού στο έργο “Κατασκευή 12ου ολοήμερου δημοτικού σχολείου Πατρών”
• Ξεκινά η διαδικασία για την πρόσληψη νέων θέσεων στο Πυροσβεστικό Σώμα
• Προσλήψεις 63 ατόμων από τον ΕΛΓΑ, με συμβάσεις ορισμένου χρόνου
• Δήμος Πηνειού: 2 προσλήψεις για 8 μήνες – Θέσεις Οδηγού και Συνοδού Απορριμματοφόρου
• ΑΣΕΠ 1ΓΕΠ/2026: Άνοιξε η διαδικασία υποβολής αιτήσεων